Les règles au Canada
La mise de fonds minimale n'est pas un pourcentage unique — c'est un calcul progressif selon la valeur de la propriété.
Jusqu'à 500 000 $
Minimum de 5% de la valeur totale.
500 000 $ à 1 499 999 $
5 % sur les premiers 500 000 $ + 10% sur la portion excédentaire.
1 500 000 $ et plus
Minimum de 20% obligatoire — aucune assurance SCHL disponible.
Exemple — Maison à 650 000 $
L'impact de ta mise de fonds
Plus tu investis au départ, moins tu paies à long terme. Comparaison pour un prêt de 400 000 $.
5%
Mise minimale — accessible
- warningAssurance SCHL obligatoire
- paymentsPaiements mensuels plus élevés
- trending_upIntérêts totaux maximaux
Prime SCHL
4,00% du prêt
10%
Le juste milieu
- check_circlePrime SCHL réduite
- balanceÉquilibre mensualité / liquidités
- savingsMeilleure équité initiale
Prime SCHL
3,10% du prêt
20%
L'idéal financier
- verifiedAucune prime SCHL
- money_offPaiements mensuels minimaux
- keyboard_double_arrow_downCoût total d'emprunt minimal
Prime SCHL
0,00 $
Programmes pour t'aider à accumuler ta mise de fonds
Le gouvernement canadien offre des programmes spéciaux pour les premiers acheteurs.
CELIAPP
Nouveau 2023Le Compte d'Épargne Libre d'Impôt pour l'Achat d'une Première Propriété combine les avantages du REER et du CELI. Les cotisations sont déductibles d'impôt et les retraits (capital + intérêts) sont non imposables si utilisés pour l'achat d'une première propriété.
- check_circleCotisation annuelle : 8 000 $ / an
- check_circlePlafond à vie : 40 000 $
- check_circleDéduction fiscale sur les cotisations
- check_circleRetraits totalement non imposables
RAP — Régime d'accession à la propriété
Le RAP te permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de ton REER (par personne) pour financer ta mise de fonds, sans payer d'impôt immédiatement. Le montant retiré doit être remboursé dans le REER sur 15 ans. (Limite augmentée de 35 000 $ à 60 000 $ depuis le 16 avril 2024.)
- check_circleRetrait max : 60 000 $ par personne
- check_circleCouple : jusqu'à 120 000 $ combinés
- check_circleLes cotisations au REER doivent dater d'au moins 90 jours
- check_circleRemboursement sur 15 ans
- check_circleDélai de grâce prolongé à 5 ans pour les retraits effectués entre 2022 et 2025
CELIAPP + RAP : une combinaison puissante. Ces deux programmes ne s'excluent pas mutuellement. Un premier acheteur peut utiliser à la fois son CELIAPP ET faire un retrait RAP pour maximiser sa mise de fonds. Consulte un conseiller fiscal pour optimiser ta stratégie.
Comprendre l'assurance SCHL
L'assurance prêt hypothécaire de la SCHL est obligatoire si ta mise de fonds est inférieure à 20%. Bien qu'elle protège le prêteur, c'est l'emprunteur qui paie la prime.
À quoi ça sert ?
Protection pour la banque en cas de défaut de paiement. En échange, tu as accès aux meilleurs taux d'intérêt même avec seulement 5% de mise de fonds.
Le coût
La prime est ajoutée à ton hypothèque : 4,00% (5 % de mise de fonds), 3,10% (10%), 2,80% (15%). Sur un prêt de 400 000 $ avec 5 %, ça représente 16 000 $ ajoutés au prêt.
Amortissement 30 ans
Depuis le 15 décembre 2024, tous les premiers acheteurs peuvent amortir leur hypothèque assurée sur 30 ans (pas seulement pour les propriétés neuves). Ça réduit le paiement mensuel, mais augmente le total des intérêts payés.
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Nous contacter →Questions fréquentes
Sources : Canada.ca — Mise de fonds · ARC — RAP
Quelle est la mise de fonds minimale au Canada ? expand_more
Pour un prix d'achat jusqu'à 500 000 $, la mise de fonds minimale est 5 %. Entre 500 000 $ et 1 500 000 $, c'est 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % sur le reste. Au-delà de 1 500 000 $, la mise de fonds minimale est de 20 % et l'assurance SCHL n'est pas disponible.
Puis-je utiliser mon REER pour la mise de fonds ? expand_more
Oui, via le Régime d'accession à la propriété (RAP). Tu peux retirer jusqu'à 60 000 $ de ton REER sans payer d'impôt immédiatement, à condition de rembourser ce montant sur 15 ans. Si tu achètes avec un·e partenaire, vous pouvez combiner jusqu'à 120 000 $ au total.
Qu'est-ce que le CELIAPP et comment l'utiliser pour une maison ? expand_more
Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) permet de cotiser jusqu'à 8 000 $ par an (plafond à vie : 40 000 $). Les cotisations sont déductibles d'impôt et les retraits pour l'achat d'une première propriété sont non imposables. Tu peux combiner le CELIAPP avec le RAP pour maximiser ta mise de fonds.
Est-ce que la mise de fonds peut provenir d'un don d'un proche ? expand_more
Oui, les prêteurs acceptent les dons de membres de la famille immédiate (parents, fratrie, conjoints). Une lettre de don signée est généralement exigée pour confirmer qu'il n'y a pas de remboursement prévu. Les fonds doivent généralement être dans ton compte depuis au moins 90 jours pour être considérés comme « propres ».